Par Françoise Paoletti Pour PLEINEVIE.FR – 13/09/2023
Ce n’est pas parce que votre objectif premier est de préparer votre retraite qu’il faut vous désintéresser de la fiscalité. Certes, celle-ci doit rester la “cerise sur le gâteau”, priorité devant être donnée aux qualités intrinsèques du bien immobilier, mais vous pouvez viser des produits performants avec une fiscalité allégée !
Les avantages de la nue-propriété
Dans le domaine immobilier, dont les revenus sont lourdement imposés, il existe par exemple, en plus des dispositifs défiscalisant déjà évoqués, des solutions simples pour réduire davantage la fiscalité.
« Pour les actifs seniors, il est intéressant d’acheter la nue-propriété d’un logement dans le but de générer des revenus complémentaires à l’heure de la cessation d’activité », indique Philippe Lauzeral, directeur général de Finzzle groupe, « et cela notamment au moment où leurs revenus sont les plus élevés et où ils n’ont pas forcément besoin de revenus complémentaires. En n’achetant que les « murs » (et non la jouissance du bien vendu, elle, à un autre acquéreur : souvent un bailleur social), ils se constituent un patrimoine immobilier à moindre coût sans grever leur fiscalité, ne percevant aucun loyer le temps du démembrement. »
Démembrer un bien existant, c’est-à-dire séparer la propriété des murs (nue-propriété) de l’utilisation des lieux (usufruit) est aussi possible en cédant, par exemple, l’usufruit à un enfant qui va utiliser les lieux pendant quelques années, jusqu’à ce que le propriétaire des murs récupère (en toute simplicité, sans démarches ni impôt) la pleine propriété afin de bénéficier de loyers à l’heure de sa retraite. Certains montages intrafamiliaux sont intéressants dans ce domaine, car ils ajoutent la dimension transmission. « Si, dans un premier temps, le senior peut céder l’usufruit à un enfant pour les raisons expliquées ci-dessus, ajoute Philippe Lauzeral, dans un deuxième temps, il peut faire l’inverse. À la fin du premier démembrement, il procède à une donation préparant la transmission : il donne la nue-propriété à ses enfants, mais conserve l’usufruit viager pour participer, par exemple, au paiement d’une maison de retraite (le bien est alors loué) … » À noter que la nue-propriété patrimoniale n’est pas soumise à l’impôt sur la fortune immobilière et que le démembrement de propriété peut aussi concerner des parts de SCPI ou même, d’ailleurs, des produits financiers. Par exemple, une donation d’un contrat de capitalisation peut être réalisée en démembrement avec réserve d’usufruit, afin que le donateur conserve, pour sa retraite, la perception des revenus.
