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Résidence secondaire : pourquoi les investisseurs se tournent vers l’alternative des Parcs Résidentiels de Loisirs ?

Posted on by mlebras

Après deux années record, le marché des résidences secondaires connaît, depuis début 2022, une période d’accalmie voire un léger recul par rapport à 2021. Un constat sans surprise compte tenu du contexte économique et politique actuel. Les investisseurs font face à l’augmentation des prix immobiliers (accentuée par la raréfaction des biens sur le marché du neuf), l’inflation, la remontée des taux d’intérêt… ce qui les pousse à plus de prudence.

Les acquéreurs cherchent donc des alternatives pour réaliser leur rêve de pied à terre en bord de mer ou à la campagne et redécouvrent l’intérêt d’investir dans une parcelle et une habitation légère dans un Parc Résidentiel de Loisirs (PRL). Très prometteur le succès des commercialisations de ce type d’actif démontre l’intérêt de cette alternative auprès des investisseurs en quête de résidence secondaire.

Devenir propriétaire dans un lieu préservé et privilégié

Défini et régi par l’article L443-1 du code de l’urbanisme, un Parc Résidentiel de Loisirs (PRL) est un terrain ou domaine aménagé, divisé en parcelles réservées strictement à l’accueil d’Habitations Légères de Loisirs (HLL) ou de résidences mobiles (mobil-homes). Deux types de PRL existent :

  • PRL en cession de parcelles : celles-ci sont vendues comme des lotissements traditionnels ;
  • PRL en régime hôtelier : le domaine est exploité comme dans un régime hôtelier. L’investisseur loue sa parcelle pour y installer une habitation légère ou résidence mobile dont il sera, en revanche, bien propriétaire.

Les PRL ne doivent pas être confondus avec des campings. Ils répondent à différents critères spécifiques et normes en matière d’aménagement, d’insertion paysagère ou encore d’urbanisme. La superficie minimale des parcelles ne doit pas être inférieure à 200 m2 et la surface de l’ensemble du domaine dédiée aux services communs, espaces libres et de jeux doivent représenter un minimum de 20% du total. Enfin, l’hébergement lui-même (HLL ou résidence mobile) ne peut pas occuper plus de 20% de la superficie de chaque parcelle.

Ces normes garantissent ainsi un cadre agréable pour chaque propriétaire résident, avec la possibilité d’un espace de vie extérieur important (au moins 160 m2), sur des domaines qui sont en général bien localisés (littoral, pleine nature). Par exemple, à Guérande, à seulement 10 minutes de la plage de La Baule Escoublac, le promoteur Imodeus, qui développe un concept de maison en bois, a ainsi livré en juillet dernier sa première opération en PRL, « Les Cottages de la Baule » en partenariat avec Nature & Résidence, dans un lieu arboré et préservé, classé ADB et Natura 2000. « Depuis la crise sanitaire, les acquéreurs privilégient la qualité du cadre de vie et une proximité à la nature, rappelle Dominique PAUMARD, directeur général d’Imodeus. En nous positionnant sur ces opérations, en tant que maitres d’ouvrage, nous souhaitons vraiment développer des projets éco-responsables en accord avec les nouvelles attentes des investisseurs et les exigences environnementales ou celles imposées par la conjoncture économique ». Le PRL de La Baule propose ainsi des parcelles allant de 300 à 450 m2 qui accueillent des maisons en bois, personnalisables, conçues par les Chalets FABRES.

  ©Imodeus interne

Une alternative avantageuse et plus accessible qu’une résidence secondaire classique

Dans le contexte actuel d’inflation, de perte de pouvoir d’achat et de difficultés d’obtention de crédits immobiliers, un cottage dans un Parc Résidentiel de Loisirs représente un investissement intéressant notamment pour les ménages qui disposent d’un plus petit budget pour réaliser leur rêve d’acquisition de résidence secondaire.

Tout d’abord, en matière de prix d’achat, investir dans un PRL revient beaucoup moins cher : il faut compter entre 165 000 et 210 000 € pour l’habitation légère de loisir ou cottage alors qu’une résidence secondaire classique de cette surface et de cette qualité d’emplacement peut se voir valorisée 420 000 € à Guérande. Ce montant clé en main inclut les taxes et frais de raccordement ainsi que la parcelle viabilisée de 200 m2 (en fonction de la région et des services associés au domaine).

Les frais annexes liés à la résidence secondaire sont eux aussi moins élevés : frais liés au crédit immobilier, à l’entretien du bien, ou encore aux impôts ou à l’assurance. En effet, les habitations légères de loisirs ne sont par exemple pas soumises à la taxe d’habitation quand elles peuvent être déplacées. De même pour la taxe foncière, qui ne s’applique pas à ces biens s’ils ne reposent pas sur des fondations fixées au sol. La taxe foncière de la parcelle, elle, reste due par l’acquéreur propriétaire.

Le cottage neuf est livré clef en main avec des délais généralement très courts entre la commande et la livraison (6 mois en moyenne), ce qui permet un levier de revenu immédiat si une mise en location est envisagée.

Moins connus, les Parcs Résidentiels de Loisirs offrent donc l’intérêt d’un achat à coûts maitrisés pour un investissement pérenne.

Des habitations légères en bois, un concept en faveur de l’éco-construction en accord avec les attentes environnementales

De plus en plus, que ce soient dans les campings ou dans les PRL, l’utilisation du bois comme matériau de construction pour les résidences mobiles ou habitations légères tend à se généraliser. Naturellement résistant et isolant, le bois offre une garantie de confort et se démarque par son empreinte carbone qui reste une des plus basses parmi les solutions de construction.

Les « Cottages de La Baule » ont été montés sur site, tous ont été construits de façon éco-responsable, dans le respect de l’environnement et de la filière bois française. Le bois est en effet issu de forêts éco-gérées (PEFC) et les habitations respectent les normes HQE (Haute Qualité Environnementale). Ces modules en bois assemblés sur site, permettent des chantiers plus propres (moins de consommation d’eau, moins de déchets), plus rapides avec également des nuisances réduites pour le voisinage. 

Ensuite, les PRL occupent, pour la majeure partie, des terrains où la construction est particulièrement réglementée et où il n’est possible de réaliser que des habitations légères de loisir. Ainsi, ils ne sont jamais en concurrence avec les zones constructibles, ni avec les logements vendus aux habitants ou loués à l’année. L’aménagement ou la construction se fait donc dans le respect du plan d’urbanisation et de développement du marché local.  Les opportunités sont rares et Imodeus aura le privilège d’annoncer prochainement le lancement de son nouveau projet avec son partenaire Nature et Résidence.

Inflation, instabilité financière : pourquoi envisager une restructuration de crédits ?

Posted on by mlebras

Avec, en septembre, une inflation sur les 12 derniers mois qui atteint en moyenne 5,6% , les répercussions économiques et financières pèsent de plus en plus sur les budgets des ménages Français. La hausse des prix affecte le pouvoir d’achat et force les Français à changer leurs habitudes de consommation, à arbitrer différemment leurs stratégies financières ou à repousser certains projets, notamment immobiliers. D’après une étude de la Banque de France, l’endettement global des ménages surendettés atteignait 4,9 milliards d’euros en 2021 avec une part des dettes immobilières et à la consommation en baisse par rapport aux dettes de charges courantes et autres.

Dans un contexte d’instabilité économique et d’inflation, de remontée des taux de crédit (immobilier ou consommation), les ménages qui cherchent des mécanismes pour rééquilibrer leur budget et recouvrer un minimum de sérénité financière, peuvent se tourner vers la restructuration de crédits, également appelée rachat de prêt ou regroupement de crédits.

La restructuration de ses crédits, une démarche simple et largement accessible
Principe et fonctionnement

On parle de restructuration de crédits lorsqu’une banque ou un organisme privée habilité rachète l’ensemble (ou une partie dans le cas d’un regroupement partiel) des crédits contractés par un emprunteur ayant réalisé au minimum deux emprunts. Lors de cette opération de financement, l’ensemble des dettes en cours sont regroupées en un seul prêt, à taux unique et avec de nouvelles conditions contractuelles qui permettront une nouvelle mensualité plus adaptée au budget de l’emprunteur. Ce dernier pourra ainsi revenir à un taux d’endettement acceptable avec plus de temps pour rembourser.

Il peut s’agir de crédits à la consommation (automobile, prêts personnels, crédits travaux…) ou de crédits immobiliers, ou les deux. Peuvent être inclus dans l’opération d’autres types de dettes comme les retards de loyers ou d’impôts, des découverts bancaires de plus d’un mois ou des factures impayées. De plus, en cas de nouveau prêt, ce dernier pourra être intégré à la restructuration de crédits globale.

Par qui et pour qui ?

Pour mettre en place cette opération de (re) financement, les particuliers ont le choix de faire appel à des organismes spécialisés, des plateformes privées ou à des courtiers en rachat de crédits qui bénéficient d’un réseau parfois plus large. Les banques traditionnelles ne financent pas la restructuration ; elles pourront être sollicitées en cas de demande de rachat de crédit (un prêt de même durée mais au taux plus avantageux).

Cette solution est éligible à un large spectre de profils emprunteurs : propriétaires de tous âges, salariés en CDI (privé ou public sans distinction), retraités, les professions libérales du secteur médicale. Une adresse fiscale en France métropolitaine est également requise.

Certains profils sont cependant exclus comme les salariés en contrats précaires seuls, les « incidents bancaires » ou « gestion opaque », les sportifs professionnels ou encore les autoentrepreneurs dont le CA est supérieur à 12k€/an.

Les sociétés, tout comme les particuliers, peuvent également recourir à la restructuration de crédits pour réduire leur risque de surendettement et simplifier la tenue de leurs finances.

Un véritable instrument d’optimisation budgétaire à envisager en période d’instabilité financière :
Avantages du regroupement de crédits

A la différence d’une renégociation de crédit, qui a pour vocation soit de réduire le taux, soit la durée ou encore le coût total d’un emprunt, une restructuration de dettes permet une véritable optimisation en matière de gestion budgétaire et de capacité d’emprunt. En effet, l’emprunteur se retrouve avec un nouveau prêt unique, soit un seul contrat d’assurance et une seule mensualité, qui plus est réduite par rapport au total des anciens prélèvements. L’âge de fin, pour les remboursements, est également plus avantageux car il peut aller jusqu’à 95 ans dans le cadre de ce type d’opération.

À titre d’illustration, si l’on prend un couple lambda avec 4 357 € de revenus nets mensuels à deux avec des mensualités globales de 1 517 €/mois pour 3 prêts distincts (immobilier, consommation et LOA) sur une durée totale de 12 ans, le taux d’endettement atteint 35%, soit la limite légale. En l’état, le couple ne peut donc pas contracter un nouveau prêt. Après une restructuration opérée par Stellium Financement, filiale de Finzzle groupe qui accompagne ses clients en tant que courtier, le couple négocie un nouveau crédit unique avec une mensualité de 627 €/mois, pour une durée rallongée à 25 ans. Le nouveau taux d’endettement passant alors à 11%, le couple redevient éligible auprès des banques pour réaliser un nouveau prêt pour financer un nouveau projet, comme un investissement en Pinel par exemple.

« En profitant d’une baisse des mensualités, mécaniquement le taux d’endettement (ou de surendettement dans certains cas) de l’emprunteur diminue également, accordant ainsi un pouvoir d’achat plus important à ce dernier » explique Philippe Lauzeral, directeur général de Finzzle groupe.

Le rachat de crédit présente donc une solution intéressante en cas d’instabilité financière de l’emprunteur ou dans un contexte économique complexe. Il offre en effet l’avantage de rééquilibrer et d’assainir durablement un budget et ouvre le champ des possibles pour envisager le financement de nouveaux projets en parallèle de ceux déjà initiés.

En réduisant le niveau d’endettement et le poids des mensualités sur le budget des ménages Français, l’opération de restructuration de crédits augmente le reste à vivre de ces derniers et en cela elle représente également un potentiel bouclier pour pallier les effets de l’inflation actuelle.

« Chaque dossier a sa particularité, chaque foyer ses enjeux », insiste Fabien Mailletas, directeur général de Stellium Financement, filiale de Finzzle groupe « aussi nous préconisons d’être accompagnés par un professionnel en optimisation patrimoniale qui aura une vision globale des leviers possibles pour répondre aux objectifs de la restructuration. En collaboration avec un courtier qui bénéficie d’un large réseau bancaire, le consultant saura sélectionner l’offre la plus avantageuse pour l’emprunteur en fonction de son profil et de son projet ».

Contrer l’inflation grâce aux produits structurés

Posted on by globaladmin 
Par Philippe Lauzeral, Directeur général de Stellium, filiale de Finzzle Groupe

Les épargnants souhaitant contrer l’inflation, mais ayant une faible appétence au risque, peuvent s’intéresser aux produits structurés. Ceux-ci représentent un bon compromis entre recherche d’un rendement correct et limite de perte en capital.

Produits structurés : de quoi parle-t-on ?

Ces produits financiers originaux, créés par les banques, peuvent être détenus sur un compte titres, un plan d’épargne en actions (PEA), une assurance vie ou un plan d’épargne retraite.
(PER). Ils ont comme objectif d’obtenir un rendement potentiel optimum, tout en visant à garantir tout ou partie du capital investi. En contrepartie de cette protection limitant la perte en capital, le gain potentiel est contenu. À noter que la date de sortie de l’investisseur est déterminée au moment de la souscription.

Il existe principalement 2 types de produits structurés :
  • Les fonds à capital garanti assurent aux épargnants de récupérer leur investissement à l’échéance (hors frais et hors défaut de l’émetteur). Logiquement, leur rendement potentiel est modéré ; la sécurité primant.
  • Les fonds à capital protégé, eux, permettent aux épargnants de cibler un rendement bien plus attractif en bénéficiant d’une protection en capital plus relative/mesurée. À l’échéance de l’investissement, il y a, en général trois cas de figure :
    • Si les marchés ont progressé, l’investisseur récupère son capital avec une plus-value
    • Si les marchés n’ont pas connu une baisse supérieure à une limite déterminée initialement, l’investisseur récupère son capital et éventuellement une plus-value selon les scénarios ;
    • Si la baisse est supérieure à la limite déterminée initialement, l’investisseur subit une perte en capital, généralement égale à la baisse des marchés.

En cours de vie de l’investissement, selon la performance des marchés, un mécanisme de remboursement anticipé peut s’activer. L’investisseur peut ainsi se voir rembourser de son capital majoré d’un gain.
Les produits structurés sont souvent investis en obligations (sous-jacents sécurisés pour la garantie en capital), mais aussi en actions et en produits plus originaux comme des SWAP (produit dérivé financier qui consiste en un crédit réciproque entre deux parties, généralement des banques ou des institutions financières), par exemple, pour booster le rendement.

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