Un marché tendu qui crée une opportunité
La crise du logement étudiant en France a atteint un niveau critique. À chaque rentrée universitaire, des files interminables d’étudiants et de parents se forment pour chaque logement qui se libère. Selon Olivier Princivalle de la FNAIM, les administrateurs de biens reçoivent « plusieurs centaines de dossiers de candidatures pour chaque annonce de studio ». Loin de se résorber, cette pénurie s’aggrave d’année en année pour des raisons à la fois démographiques et conjoncturelles. De 2,7 millions en 2019, le nombre d’étudiants est passé à 2,9 millions en 2023, et il pourrait atteindre 3 millions en 2030 selon le Ministère de l’Enseignement supérieur. Cette explosion du nombre d’étudiants, face à une offre de logements limitée (seulement 240 000 logements sociaux dédiés aux étudiants), fait de l’investissement immobilier étudiant un secteur à fort potentiel. La demande étant structurellement supérieure à l’offre, le risque de vacance locative y est très faible dans les zones universitaires dynamiques.
Choisir le bon emplacement, la clé du succès
Comme pour tout investissement locatif, l’emplacement est déterminant. Il faut cibler en priorité les villes estudiantines où les établissements d’enseignement supérieur sont nombreux et le transport bien développé. Un logement situé à proximité d’une université ou d’une grande école, bien desservi par les transports en commun et les services, trouvera preneur rapidement et durablement. À l’inverse, un studio excentré ou mal connecté risque de subir des périodes de vacance. Il est également crucial d’anticiper les évolutions règlementaires locales (par exemple, l’encadrement des loyers en vigueur dans certaines métropoles) et nationales. Par ailleurs, l’état du logement ne doit pas être négligé : un bien ancien doit pouvoir atteindre un classement énergétique minimum (idéalement classe D au Diagnostic de Performance Énergétique) après travaux, sans quoi il pourrait être interdit à la location d’ici 2034. Cette contrainte incite à privilégier des logements en bon état ou à réaliser des rénovations pour améliorer la performance énergétique. Enfin, sélectionner un locataire susceptible de rester plusieurs années (par exemple un étudiant en cycle long ou un jeune actif) et exiger une caution parentale ou une garantie (type Visale) contribue à sécuriser l’investissement.
Diversifier les stratégies d’investissement étudiant
Plusieurs approches sont possibles pour se lancer dans l’immobilier étudiant, chacune avec ses avantages et spécificités :
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Le studio ou T1 en location classique : C’est le choix naturel du primo-investisseur. Pour un budget d’environ 100 000 € (travaux et frais inclus) dans une grande ville abordable, on peut acquérir un studio à destination d’un étudiant. La gestion est directe par le propriétaire, qui perçoit les loyers et assume les éventuelles rotations de locataires. La rentabilité brute peut dépasser 5 %, voire 6 %, dans les communes où les prix d’achat restent modérés. Ce type d’investissement requiert une implication dans la gestion locative, mais offre une liberté totale (choix du locataire, fixation du loyer dans le respect du marché, etc.).
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La résidence étudiante gérée : C’est un placement plus clé en main. L’investisseur achète un appartement dans une résidence avec services (cafétéria, laverie, espaces communs…) et signe un bail commercial avec un gestionnaire professionnel. La rentabilité est généralement plus modeste – légèrement sous 4 % en moyenne – car une partie des loyers sert à rémunérer la gestion déléguée. En contrepartie, la gestion locative est assurée intégralement par l’exploitant, le taux d’occupation est souvent proche de 100 %, et l’investissement bénéficie du statut fiscal LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) avec des revenus peu imposés et la possibilité de récupérer la TVA. Ce produit convient à ceux qui veulent s’affranchir des contraintes de gestion quotidienne tout en percevant un revenu régulier sécurisé par un gestionnaire.
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Le démembrement temporaire : Cette solution plus atypique consiste à acheter la nue-propriété d’un logement étudiant pour une durée déterminée (15 à 20 ans) tandis qu’un bailleur social en détient l’usufruit et le met en location. Le prix d’acquisition est décoté (souvent 30 à 40 % en dessous du prix du plein-propriété) en échange de l’abandon temporaire des loyers. À l’issue de la période, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien, rénové et libre de tout occupant. Le démembrement permet d’investir des montants plus réduits (parfois dès 50 000 €) et d’éviter toute gestion locative, tout en misant sur la valorisation future du bien. C’est un choix de long terme, adapté à des investisseurs patients cherchant à se constituer un patrimoine à moindre coût initial.
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La colocation étudiante : Transformer un grand appartement en colocation pour étudiants peut améliorer sensiblement le rendement locatif. En divisant un logement de trois pièces (ou plus) en chambres louées séparément, le propriétaire multiplie les loyers. Cette stratégie demande cependant une analyse fine : le bien doit idéalement offrir à chaque occupant un espace privé de qualité (chambre spacieuse, salle d’eau privative par exemple) et de bonnes parties communes. Les rénovations nécessaires pour adapter le logement en colocation peuvent être coûteuses, mais elles contribuent à limiter la vacance en rendant l’offre plus attractive. La colocation implique également une gestion plus active (entrées et sorties fréquentes, baux multiples) et une sélection rigoureuse des colocataires pour assurer une bonne entente et le respect du logement.
Des villes moyennes aux rendements attractifs
L’article de Mieux Vivre Votre Argent met en avant une sélection de six villes étudiantes offrant un bon équilibre entre prix d’achat abordables et forte demande locative étudiante. Ces communes, pour la plupart de taille moyenne, constituent des terrains fertiles pour un investissement immobilier étudiant réussi. En effet, hors des très grandes métropoles où les prix immobiliers sont élevés, de nombreuses villes universitaires offrent des rendements bruts intéressants grâce à des valeurs d’acquisition raisonnables et une demande locative soutenue.
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Brest – C’est un exemple emblématique de métropole abordable. La sous-préfecture du Finistère souffre d’une pénurie chronique de petits logements, car son parc immobilier, hérité de la reconstruction d’après-guerre, comporte peu de studios. Avec près de 28 000 étudiants dans l’aire urbaine en 2024, Brest est la 2ᵉ ville étudiante de Bretagne. Les étudiants y sont en concurrence avec les jeunes actifs (notamment les militaires de la base navale) sur le marché locatif, ce qui accentue la tension. Pourtant, Brest coche toutes les cases pour un investisseur : le prix moyen au m² y dépasse à peine 2 250 € (stable depuis deux ans) et affiche +28 % en cinq ans, si bien que la rentabilité locative brute moyenne dépasse 6 %. Un studio de 25 m² peut ainsi s’y trouver autour de 60 000 € seulement, offrant un couple rendement/risque très attractif.
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Dijon – La capitale des Ducs de Bourgogne est rarement citée d’emblée par les investisseurs, et à tort. La ville bénéficie d’une démographie étudiante solide (plus de 34 000 étudiants) et d’un regain d’attractivité général. Dijon gagne des habitants chaque année et accueille des formations de premier plan (université, écoles d’ingénieurs, école de commerce…). Son marché immobilier reste raisonnable, avec un prix moyen tournant autour de 2 500 €/m². La rentabilité y est donc au rendez-vous, d’autant que la demande est alimentée par les étudiants et jeunes actifs attirés par la qualité de vie dijonnaise. À noter que la ville propose aussi des programmes neufs en résidences étudiantes (par exemple, le programme Bruges 2) permettant d’investir en LMNP avec des rentabilités proches de 4 %.
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Montpellier – Dans le top 10 des plus grandes villes étudiantes, Montpellier est une incontournable. Cette cité du sud de la France compte plus de 70 000 étudiants et brille par son dynamisme économique et universitaire. Investir à Montpellier, c’est miser sur une ville en croissance, mais il faut accepter un coût d’entrée plus élevé. Le prix de l’immobilier y a fortement augmenté ces dernières années (plus de 4 000 €/m² en moyenne), ce qui compresse les rendements autour de 4 à 5 %. Néanmoins, la vacance locative y est quasi nulle et les perspectives de valorisation du bien à long terme sont excellentes. Choisir un emplacement dans le centre historique ou le quartier étudiant de Richter, par exemple, garantit un flux constant de demandes. Montpellier illustre qu’un investissement immobilier étudiant peut aussi se concevoir dans une grande ville, en misant sur la sécurité et la valorisation patrimoniale plus que sur le rendement immédiat.
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Palaiseau – Cette commune de l’Essonne (36 000 habitants) représente un hub étudiant en Île-de-France grâce au campus Paris-Saclay tout proche. Palaiseau cumule les avantages d’une ville de banlieue accessible (loyers et prix inférieurs à Paris intra-muros) et la présence d’infrastructures académiques de premier plan (Polytechnique, ENSAE, Institut d’Optique, universités, etc.). Investir à Palaiseau permet de profiter de la forte demande liée aux grandes écoles, tout en bénéficiant de la dynamisme économique du plateau de Saclay (labos de recherche, entreprises high-tech…). Le tout à moins de 20 km de Paris, avec une gare RER et une future ligne de métro Grand Paris Express qui la reliera encore mieux. Le marché locatif étudiant y est très tendu, et la rentabilité d’un studio ou d’une colocation y sera supérieure à celle d’un bien équivalent dans la capitale. Palaiseau illustre l’intérêt de cibler des villes périphériques offrant un important vivier d’étudiants et des prix d’achat encore raisonnables.
(Les autres villes sélectionnées par le magazine incluent également des chefs-lieux régionaux disposant d’établissements d’enseignement supérieur et de perspectives économiques favorables, démontrant que l’investissement immobilier étudiant peut réussir au-delà des métropoles traditionnelles.)
