Logement étudiant : nos conseils pour réussir votre investissement

Dans cet article, le magazine les Echos analyse la crise du logement étudiant en France, qui s’aggrave d’année en année, notamment dans les grandes villes universitaires. Le nombre d’étudiants est passé de 2,7 millions en 2019 à 2,9 millions en 2024, et devrait atteindre 3 millions en 2030, alors que l’offre de logements sociaux dédiés (240 000) reste largement insuffisante. Ce déficit oblige la majorité des étudiants à se tourner vers le parc locatif privé, qui ne parvient pas à absorber la demande, entraînant files d’attente, situations précaires (tentes, box loués), et parfois abandon des études.

Dans ce contexte de forte tension locative, l’investissement dans le logement étudiant apparaît comme une opportunité attractive pour les particuliers : la demande locative est garantie pour au moins cinq ans, et la rentabilité brute des biens loués à des étudiants est supérieure à celle du locatif classique (entre 4 % et 8 % selon les villes universitaires, un peu moins pour les résidences gérées). Les studios sont privilégiés par les primo-investisseurs, tandis que la colocation, plus rentable (gain de 1 à 2 points de rentabilité), séduit les investisseurs avec davantage de capital. Toutefois, la gestion d’une colocation est plus complexe et demande un investissement personnel plus important.

L’article présente aussi des alternatives à la gestion directe, comme les résidences étudiantes gérées ou le démembrement temporaire de propriété, qui permettent de déléguer la gestion tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et patrimoniaux.

Réussir un investissement dans le logement étudiant : l’éclairage d’un professionnel

Dans un contexte de forte tension locative étudiante, investir dans un bien destiné à la location peut s’avérer pertinent. Mais ce type d’investissement ne s’improvise pas. Il suppose des choix structurants, lucides, et souvent des arbitrages entre budget, rentabilité et niveau d’implication.

Christophe Baudat, cofondateur de Colosséum Invest, apporte dans Les Échos une contribution intéressante à ce sujet, que l’on peut résumer en plusieurs recommandations essentielles :

1. Commencer par évaluer sa capacité financière

« Le choix du type de logement et de surface dépend de la capacité financière de l’investisseur et de la rentabilité visée. »

Ce constat renvoie à une réalité simple : tous les projets ne sont pas adaptés à tous les profils.

• Un studio est souvent le choix par défaut des primo-investisseurs, avec un budget global aux alentours de 100 000 € dans les grandes villes abordables.

• À l’inverse, un bien destiné à la colocation permet d’améliorer la rentabilité brute (souvent +1 à +2 points), mais implique un ticket d’entrée plus élevé, des travaux plus lourds, et une gestion plus technique.

2. Soigner l’emplacement pour garantir l’attractivité locative

L’emplacement reste un critère décisif. Il conditionne :

• le taux de remplissage,

• la qualité des locataires,

• et la valeur à terme du bien.

Un logement étudiant doit idéalement être situé à proximité :

• d’un campus ou d’écoles,

• de transports en commun,

• et d’un bassin de vie adapté (commerces, sécurité, équipements).

3. Ne pas négliger le confort, levier de stabilité locative

« Offrir une salle d’eau privative par chambre est un choix payant : cela permet de limiter la rotation et le taux de vacance. »

Cet aspect, souvent sous-estimé, est fondamental. La rentabilité locative ne dépend pas uniquement du niveau des loyers, mais aussi de la stabilité des occupants.
Dans une colocation, l’autonomie et le confort individuel limitent les départs anticipés, améliorent l’expérience des locataires, et sécurisent l’investissement sur la durée.

4. Anticiper la complexité de la gestion

La colocation ou la location meublée nécessitent :

• une bonne connaissance des règles juridiques (baux multiples, quittances individualisées, dépôt de garantie, assurances…),

• une vigilance accrue sur l’état du bien,

• et une disponibilité constante pour assurer la rotation des locataires.

Ce n’est pas une stratégie passive. L’investisseur doit donc être lucide sur le temps et les compétences nécessaires.

5. Prendre en compte les leviers fiscaux mais sans surestimer leur effet

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) offre des avantages : amortissement, réduction de l’imposition sur les revenus, parfois récupération de TVA. Mais il ne doit pas masquer l’essentiel : un bien mal situé ou mal conçu restera peu rentable, quels que soient les mécanismes fiscaux utilisés.

En résumé

L’intervention de Christophe Baudat rappelle que l’investissement immobilier, même dans un secteur tendu comme le logement étudiant, ne garantit pas à lui seul le succès. Il faut :

• poser un diagnostic honnête de ses capacités et de ses objectifs,

• arbitrer entre simplicité de gestion et performance,

• s’inscrire dans une vision de long terme, plutôt que de rechercher des gains immédiats.

Dans ce domaine, la réussite repose davantage sur la rigueur que sur l’opportunisme.

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