Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des véhicules d’investissement collectif qui permettent d’accéder à l’immobilier professionnel – bureaux, commerces, logistique, santé, hôtellerie – sans avoir à acheter, gérer ou revendre soi-même un bien. Chaque épargnant détient des parts de la société, qui elle-même possède et gère un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers. En contrepartie, il perçoit des revenus réguliers issus des loyers, proportionnels à sa participation. Cet outil combine ainsi la stabilité de la pierre et la simplicité d’un produit financier, tout en mutualisant les risques grâce à la diversification.

Quels sont les divers avantages et limites des SCPI ?

Les Sociétés civiles de placement Immobilier ou SCPI constituent un produit d’épargne immobilière simple et accessible, qui combine les atouts de l’immobilier et la souplesse d’un véhicule financier.
Du côté immobilier, elles reposent sur des actifs réels et tangibles, offrant une stabilité et une visibilité appréciés des épargnants sur le long terme. Leur vocation première est de distribuer des revenus réguliers : malgré les cycles immobiliers, elles ont historiquement délivré des rendements solides et stables.

Elles présentent aussi les avantages d’un véhicule d’épargne moderne :

• Souplesse et accessible : un accès démocratisé à l’immobilier professionnel,
• Une diversification puissante grâce à un portefeuille d’actifs, une multitude de locataires, et la possibilité de répartir l’investissement sur plusieurs classes d’actifs (bureaux, commerces, logistique, santé, hôtellerie…) et zones géographiques, y compris européennes,
• Simplicité : une gestion clé en main, délégant totalement la sélection et la gestion des biens aux sociétés de gestion.

Ces dernières années, les SCPI ont encore gagné en souplesse, avec l’investissement programmé, le réinvestissement automatique des dividendes, ou encore des solutions adaptées à la préparation de la retraite (nue-propriété) et à la transmission patrimoniale progressive.

Leur principale limite tient à leur nature immobilière : il s’agit d’un placement de long terme. Les secousses récentes ont rappelé qu’il faut d’abord penser SCPI comme une solution de revenus et non de spéculation court terme – afin de lisser les cycles immobiliers.

 

En quoi les SCPI représentent-elles une alternative face à la baisse des rendements des livrets ?

Les SCPI bénéficient aujourd’hui d’un double contexte favorable.

Côté immobilier, le marché offre des opportunités d’acquisition attractives après la correction des prix, dans un environnement où « cash is king » et où les acheteurs redeviennent maîtres du jeu.

Côté financier, la normalisation post-inflation repositionne les SCPI au cœur de la diversification patrimoniale. Alors que le Livret A est tombé à 1,7 % en février 2025 (contre 3 % auparavant), les placements sécurisés voient leurs rendements réels s’éroder. À l’inverse, les SCPI affichent une prime de risque redevenue très attractive, avec des rendements réels largement positifs. Elles constituent aussi un rempart efficace contre l’inflation et retrouvent un levier via le financement (légère détente des taux) , permettant de se constituer un patrimoine immobilier dans de bonnes conditions.

 

Quelles sont les performances moyennes des SCPI comparées à celles des livrets d’épargne classiques ?

En 2024, le rendement moyen des SCPI s’est établi à 4,7 %, en progression après plusieurs années de contraction et un point bas à 4,3 % en 2020. Le marché reste toutefois à deux vitesses: certaines SCPI délivrent plus de 6 % de rendement, tandis que d’autres peinent davantage. D’où l’importance d’une sélection rigoureuse.

À titre de comparaison, le Livret A rapportera 1,7 % en 2025. La différence est nette, même en tenant compte de la fiscalité applicable aux SCPI.

 

 

Quels sont les moyens de réduire les prélèvements sociaux liés aux SCPI ?

Plusieurs stratégies existent :

• Privilégier les SCPI investies à l’étranger qui permettent de ne pas subir les prélèvements sociaux et en fonction de la fiscalité du pays d’optimiser les revenus soumis a des conventions fiscales,
• Opter pour l’investissement en nue-propriété, qui permet d’une part de bénéficier d’une décote à l’achat et de ne pas subir de fiscalité compte tenu de l’absence de revenus jusqu’à la jouissance des parts,
• Loger les SCPI dans un contrat d’assurance-vie, afin de bénéficier de son cadre fiscal avantageux.

 

Quels conseils et quelles précautions donneriez-vous à un épargnant qui souhaite investir dans des SCPI ?

Dans un marché fragmenté, et aujourd’hui à 2 vitesses, la clé est la sélection. Nos conseils :

• Se faire accompagner par un expert et comprendre que l’enjeu réside dans la sélection et l’identification des bons véhicules
• Diversifier sur plusieurs SCPI pour combiner différentes stratégies de gestion,
• Constituer un cœur de portefeuille avec des SCPI diversifiées, flexibles et exposées à plusieurs classes d’actifs et zones géographiques,

Dans cette allocation, ce portefeuille,

• Analyser la granularité des SCPI (nombre d’actifs, taille moyenne des actifs, nombre de locataires),
• Combiner SCPI récentes – qui profitent de prix attractifs à l’acquisition – et SCPI plus anciennes ayant prouvé leur résilience,
• Privilégier les SCPI bénéficiant d’une dynamique de collecte solide, moteur d’opportunités futures,
• Rester attentif à la valorisation (éviter les parts surcotées par rapport à la valeur de réalisation) et à la liquidité (s’assurer qu’il n’y a pas d’encours en attente de retrait).

 

Votre top 3 des SCPI ?

Le choix dépend fortement des objectifs patrimoniaux, de l’horizon et de la situation fiscale de chaque épargnant. Nous ne recommandons pas un classement générique, mais une allocation personnalisée, construite à partir d’une sélection rigoureuse et chiffrée des véhicules les plus adaptés.