En coliving, le nombre élevé de locataires rend sa gestion complexe. Les services doivent être nombreux et de qualité. Aussi, le recours à un professionnel s’impose, mais tous les acteurs ne se valent pas.
Gérer un bien en coliving s’avère beaucoup plus chronophage qu’un bien standard, voire une colocation. A plusieurs titres, il faut être capable de jongler face à une location de 10 chambres et de gérer simultanément 10 baux différents avec des entrées et sorties récurrentes. De plus, les équipements et les prestations prévus dans le contrat doivent être impeccables et en état de marche. « Les occupants qui achètent un confort clef en mains sont exigeants. Ils n’hésitent pas à solliciter le responsable de la gestion du bien en semaine, le week-end ou le soir pour signaler un dysfonctionnement et résoudre les problèmes. Et, il faut vite réagir », souligne Agnès Chastang, directrice générale de OpenHouse. Dans cette gestion quasi en direct, mieux vaut toujours prévoir une poche de liquidités pour réparer sans délai les équipements abîmés, usés ou faire venir un artisan sur place. Face à cette disponibilité quasi permanente, le recours à un professionnel s’impose souvent. « On est ici à mi-chemin entre le résidentiel et l’hôtelier », résume Manuel Ravier.
Prestations disparates
Ces dernières années, de nombreuses plateformes ont fleuri sur Internet proposant leurs services pour s’occuper des appartements ou maisons avec plusieurs locataires. Toutefois, les prestations s’avèrent très disparates. Même s’ils disposent d’une vitrine en ligne, beaucoup d’opérateurs travaillent classiquement comme un administrateur de biens. Avec une telle gestion, l’esprit, l’esprit du coliving n’est pas au rendez-vous. Il conviendra de les interroger pour savoir s’ils gèrent des colocations XXL ou de « vrais » coliving. D’autres opérateurs (La Casa, Frien-dlyHome, Colivys, Colodge, Colocatère, OpenHouse) se sont spécialisés sur ce créneau avec des services à la clé. Leur modèle consiste à intervenir très en amont. Ils proposent de dénicher le bien adéquat, de le transformer et de l’équiper de A à Z. « Nous travaillons avec des artisans partenaires et avec une architecte d’intérieur », explique Samuel Barbier, directeur commercial de Colocatère. En plus du coût des travaux, ces acteurs facturent des frais d’ingénierie pour concevoir l’opération et pour accompagner le projet. Ce n’est qu’une fois rénové selon leurs codes que ces plateformes proposent au propriétaire un mandat de gestion. Ils commercialisent les chambres (par le biais des réseaux sociaux) et intègrent au loyer une palette de services facturés à chaque occupant « Nota prévoyons le passage régulier d’un jardinier. Parfois, nous proposons des trottinettes électriques », ajoute Olivier Piscart, patron de Friendlyhome, qui gère 80 % de biens détenus en propre et 20 % appartenant à des particuliers.
Le coût de gestion d’une plateforme spécialisée
« Notre gestionnaire visite régulièrement les lieux pour veiller à la maintenance des équipements et à l’état général », ajoute Agnès Chastang. Le coût de cette gestion active locative avoisine 15 % à 20 % du loyer par chambre. Un acteur comme Colivys propose de signer lui-même un contrat de location pour ensuite sous-louer les chambres. « Cette formule permet d’annuler la vacance locative importante dans ces résidences. Le propriétaire est assuré de percevoir son loyer que le bien soit occupé à 100 % ou pas », explique Yohan Niddam, cofondateur de Colivys. Pour animer ces lieux, des opérateurs (La Casa, OpenHouse, etc.) offrent, une fois par mois aux résidents, un repas, un cours collectif ou une sortie. Des événements sont aussi organisés in situ ou à l’extérieur avec d’autres communautés de coliving dont ils ont la gestion. — L Bo.
Allocations d’actifs, diversification, entrée progressive dans les marchés
Les différents changements économiques et bouleversements sociaux actuels poussent les Français à revoir et adapter leurs stratégies d’investissement pour 2023. En effet, l’inflation, qui fait peser un risque réel sur la valeur de l’épargne, les taux d’intérêt qui continuent leur hausse ou encore le régime des retraites qui reste incertain, viennent changer la donne. Afin d’anticiper d’éventuelles fluctuations ou bouleversements sur certains marchés, la question du support d’investissement s’accompagne du choix du dispositif d’épargne et également du moment à privilégier. Associée à une mutualisation des risques et une diversification plus importante, l’assurance-vie semble à nouveau tirer son épingle du jeu dans cette quête de la performance.
Des rendements pertinents sur le long terme boostés par une fiscalité avantageuse
Avec plus de 144 milliards de collecte brute en 2022[1], l’assurance-vie demeure l’un des placements préférés des Français avec un encours global à fin décembre 2022 de 1 885 milliards d’euros, soit 33% du patrimoine financier des ménages français[2].
Aucune surprise pour ce dispositif qui au sein d’un même contrat, permet de diversifier ses actifs, de préparer sa transmission et/ou sa future retraite par un mécanisme d’épargne individuelle. Les rendements varient en fonction des contrats, des supports choisis et de la répartition de l’épargne des investisseurs entre les différentes familles de placements : immobilier, actions, obligations et produits de trésorerie.
Même si la rémunération servie sur les fonds en euros a cessé de baisser, les investisseurs ont intérêt à s’en affranchir dans leur choix de support, au profit d’autres véhicules d’investissement aux rendements potentiellement plus attractifs sur le long terme. En effet, le fonds en euros affiche seulement un taux moyen de 2% au titre de 2022 (avant prélèvements sociaux) quand le taux d’inflation annuelle établi en 2022 s’élevait à +5,2%, selon l’Insee.
En plus d’un rendement attractif, l’assurance-vie offre une fiscalité avantageuse : au-delà de 8 ans, les investisseurs désireux d’effectuer un rachat (total ou partiel) profitent d’une imposition avantageuse, soumis au seul prélèvement forfaitaire libératoire de 7,5%, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux, après un abattement annuel de 4 600 € pour un célibataire ou 9 200 € pour un couple.
Il ne faut pas oublier non plus, et c’est peut-être là aussi son principal avantage, que l’assurance-vie permet de transmettre un capital aux personnes de son choix à travers le mécanisme de la clause bénéficiaire qui n’est pas soumis aux règles du rapport à succession. C’est un outil de transmission optimisé !
La diversification des actifs au sein d’un même contrat pour mutualiser les risques
La diversification est une notion clé en matière d’investissement. Cette stratégie consiste à répartir le montant à investir sur différentes classes d’actifs au sein d’un même contrat et cela au travers d’une sélection de supports d’investissement en choisissant les unités de compte et / ou le mode de gestion. L’investisseur aura le choix d’allouer, diriger son capital investi vers les différentes catégories de fonds disponibles au sein d’une même enveloppe assurance-vie[3] :
Les fonds euros classiques (à capital garanti donc sécurisés mais peu rémunérateurs) ou des fonds en euros de nouvelle génération offrant un potentiel rendement plus attractif contre une garantie en capital partielle ou plus limitée.
Les fonds actions offrent un potentiel de performance important à moyen et long terme et présentent un risque plus élevé.
Les fonds obligataires (d’États et/ou d’entreprises) moins risqués que les fonds actions.
Les fonds non cotés ou FCPR (Fonds Communs de Placements à Risques, du capital-risque).
Les produits structurés, qui assurent une protection partielle ou totale du capital à l’échéance en bénéficiant d’un potentiel de rendement lié à la performance d’un actif sous-jacent (actions, indices, fonds, paniers…), hors défaut de l’émetteur.
Ou encore les fonds immobiliers : les SCI qui génèrent un fort engouement, les SCPI et dans une moindre mesure, les OPCI.
Quels que soient les fonds choisis, il convient de varier les secteurs d’activités et les secteurs géographiques. Grâce aux unités de compte, l’assurance-vie permet désormais de faire du sur-mesure : on peut marginalement miser sur des marchés innovants (fonds actions sur la thématique de l’eau, l’environnement ou de l’IA) ou qui « font sens » pour l’investisseur (projets personnels ou convictions, comme investir dans des fonds ISR).
Une stratégie évolutive, vecteur de performances
Les fonds choisis dépendront de la sensibilité et de l’appétence au risque de l’investisseur. Ainsi, entre gestion libre ou gestion pilotée, laquelle privilégier ? Ce choix n’est pas nécessairement figé dans le temps. En effet, le curseur du couple rendement/risque reste modulable à souhait par les investisseurs, en fonction de leurs besoins ou de leurs attentes à un moment donné. « Un investisseur accompagné et conseillé par un professionnel en gestion de patrimoine, pourrait, en recherche de performance et de rendements, commencer par une stratégie offensive pour ensuite opter pour davantage de sécurité en fonction, par exemple, du contexte économique », explique Philippe Lauzeral, directeur général de Stellium.
« Des fonds plus risqués mais offrant de meilleurs rendements sur la durée peuvent, être remplacés par des fonds plus sécurisés au fil du temps. L’horizon de détention de contrat et le projet visé à son ouverture, conditionnent cette stratégie. Il s’agit de piloter de façon dynamique son contrat dans une projection de long terme. Trop d’épargnants sécurisent leur entrée et observent un rendement faible sur un contrat conservé plus de 20 ans quand ils auraient pu opter pour une stratégie plus rentable et dynamique, et sécuriser à l’approche du rachat. »
L’investissement progressif sur les marchés, une stratégie d’opportunités
À l’ouverture d’un contrat d’assurance-vie, le souscripteur peut verser le montant désiré, sans plafond (contrairement par exemple au Livret A), en une seule fois ou via des versements réguliers. Mais investir sur les marchés financiers soulève toujours les mêmes interrogations : Est-ce le bon moment pour investir ? Quel support choisir ? Deux stratégies (potentiellement cumulables) peuvent alors être activées au sein d’un même contrat :
La mise en place d’une option d’investissement progressif pour le versement initial ou un versement complémentaire ponctuel,
Et la mise en place de versements programmés
Ces stratégies, qui reviennent à entrer progressivement sur les marchés, permettent de diluer les risques. En pratique, selon la périodicité définie (tous les mois, trimestres, semestres ou chaque année), l’investisseur achètera automatiquement le même produit mais à un prix qui évoluera à la hausse ou à la baisse selon les évolutions des marchés.
Si les marchés baissent, la valeur des parts détenues diminuera mais la part coûtera moins cher, permettant d’en accumuler un nombre plus important.
Si les marchés montent, le prix des parts sera plus cher, mais les parts déjà détenues prendront de la valeur.
Ainsi, le capital évolue dans le temps, au gré des fluctuations des marchés financiers.
Accessible dès 50 € en versement initial, l’assurance-vie est donc un produit couteau-suisse attractif qui présente de nombreux avantages. Outre sa liquidité, les capitaux placés restant librement disponibles, elle répond à divers objectifs d’épargne : se constituer un capital, préparer sa retraite, sécuriser son avenir, protéger ses proches, transmettre un capital…
Souples et rentables, les sociétés civiles immobilières (SCI) ont attiré de nombreux épargnants en assurance-vie ces dernières années. Mais la hausse des taux des fonds en euros met la pression sur les supports les moins performants. Mais qu’est-ce qui séduit autant chez les sociétés civiles immobilières (SCI) ? D’un poids négligeable dans l’épargne immobilière il y a quelques années, ces produits commercialisés exclusivement au travers de l’assurance-vie rencontrent un succès phénoménal.
Les SCI disposent d’une grande liberté de gestion : elles peuvent investir dans tous types d’actifs immobiliers, directement ou par l’intermédiaire d’autres produits – on retrouve dans leurs portefeuilles des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), des organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), de l’immobilier en direct, des actions de foncières…
Lancée en 2007, la SCI Capimmo (Primonial REIM) a longtemps dominé le marché. Avec ses 7,4 milliards d’euros d’encours, elle fait encore office de poids lourd, même si les nouveautés se sont multipliées ces dernières années. « On voit apparaître beaucoup de SCI thématiques, chaque société de gestion essaie d’attaquer le marché avec un point d’entrée, constate Antoine Depigny, responsable du développement chez Primonial REIM France. Nous avons d’ailleurs créé fin 2021 une SCI sur le thème de la santé, Cap Santé, qui a réalisé un très bon démarrage. » Sur ce terrain, la société rejoint Euryale AM, qui propose la SCI Trajectoire Santé.
En octobre 2022, Novaxia est allé un cran plus loin avec Novaxia Vista, une unité de compte destinée à investir « dans l’immobilier des sciences de la vie et des technologies d’avenir » , indique son gestionnaire, soit des laboratoires, des centres de recherche, des incubateurs… En avril dernier, c’était au tour de la jeune société Iroko de sortir sa SCI. « Iroko Next a pour ambition d’adresser deux moteurs de performance immobilière : du rendement et de la création de valeur via des restructurations d’actifs » , relate Pierre-Antoine Burgala, directeur du développement d’Iroko.
De son côté, BNP Paribas REIM a fait le choix de l’impact avec Pierre Impact, une SCI résidentielle visant à répondre à des enjeux sociétaux. Citons aussi la nouvelle SCI Territoires Avenir d’Arkéa REIM, consacrée à l’immobilier dans les territoires.
Ce dynamisme s’explique car la SCI répond aux attentes des épargnants, tout en satisfaisant les contraintes des assureurs. Du côté des particuliers, les SCI ont été un réceptacle parfait pour investir avec un risque modéré tout en dégageant une performance significativement supérieure à celle du fonds en euros.
Enfin, ces produits ont été pensés pour l’assurance-vie, ce qui les rend plus pratiques que les SCPI à l’usage. En effet, les loyers sont capitalisés dans le fonds, il n’est donc pas nécessaire de réinvestir régulièrement ses dividendes.
Autre point fort : leurs frais d’entrée, limités à 2 % au maximum. « Au sein de l’assurance-vie, un investissement dans une SCPI dont la part est à 1 000 euros ne vaut plus que 900 euros le lendemain de son acquisition à cause des droits de souscription, indique Philippe Lauzeral, directeur général de Stellium. Les SCI avec des frais d’entrée de l’ordre de 2 % sont bien plus adaptées. »
Pour les assureurs, ces produits présentent l’avantage de comporter une poche de liquidités, ce qui doit leur permettre de faire face à des demandes de retrait de la part des épargnants. Les compagnies les ont donc privilégiées ces dernières années au détriment des SCPI, et ont largement ouvert les vannes.
Les SCI sont toutefois moins régulées que les SCPI. En effet, il n’est pas nécessaire d’obtenir un visa de l’Autorité des marchés financiers (AMF) pour créer une SCI, mais une simple autorisation de commercialisation. En conséquence : la qualité des produits est hétérogène et l’épargnant moins protégé ! Autre inconvénient : la difficulté de savoir précisément dans quoi l’on investit, du fait de la multiplication des strates au sein du portefeuille des SCI.
L’engouement pour ces unités de compte pourrait d’ailleurs commencer à se tasser. « Les SCI ont été une bonne alternative au fonds en euros malgré leur absence de garantie, car elles ont délivré des rendements très stables, décrypte Julien Vrignaud, associé du cabinet Euodia Finance. Mais si les taux des fonds en euros continuent d’augmenter, l’attrait pour les SCI sera plus limité. »
Les produits les plus prudents seront les plus exposés. « Dans un contrat avec 1 % de frais de gestion, toutes les SCI qui rapportent moins de 3,5 %, avant frais du contrat, n’ont plus grand intérêt, souligne Philippe Gourdelier, président du cabinet Patrimea. Nous devrions observer des arbitrages vers d’autres unités de compte ou vers des SCI affichant des performances passées et attendues plus élevées. » Les compétiteurs sont dans les starting-blocks.
Mais qu’est-ce qui séduit autant chez les sociétés civiles immobilières (SCI)? D’un poids négligeable dans l’épargne immobilière il y a quelques années, ces produits commercialisés exclusivement au travers de l’assurance-vie rencontrent un succès phénoménal. Les SCI disposent d’une grande liberté de gestion: elles peuvent investir dans tous types d’actifs immobiliers, directement ou par l’intermédiaire d’autres produits (on retrouve dans leurs portefeuilles des SCPI, des OPCI, de l’immobilier en direct, des actions de foncières…).
Lancée en 2007, la SCI Capimmo (Primonial REIM) a longtemps dominé le marché. Avec ses 7,4 milliards d’euros d’encours, elle fait encore office de poids lourd, même si les nouveautés se sont multipliées ces dernières années. « On voit apparaître beaucoup de SCI thématiques, chaque société de gestion essaie d’attaquer le marché avec un point d’entrée, constate Antoine Depigny, responsable du développement chez Primonial REIM France. Nous avons d’ailleurs créé fin 2021 une SCI sur le thème de la santé, Cap Santé, qui a réalisé un très bon démarrage. » Sur ce terrain, la société rejoint Euryale AM, avec la SCI Trajectoire Santé.
En octobre 2022, Novaxia est allé un cran plus loin avec Novaxia Vista, une unité de compte destinée à investir << dans l’immobilier des sciences de la vie et des technologies d’avenir», indique son gestionnaire, soit des laboratoires, des centres de recherche, des incubateurs… En avril, c’était au tour de la jeune société Iroko de sortir sa SCI. « Iroko Next a pour ambition d’adresser deux moteurs de performance : du rendement et de la création de valeur via des restructurations d’actifs » , relate Pierre-Antoine Burgala, directeur du développement. De son côté, BNP Paribas REIM vise à répondre à des enjeux sociétaux avec Pierre Impact, une SCI résidentielle. Citons également SCI Territoires Avenir d’Arkéa REIM, consacrée à l’immobilier dans les territoires.
Des frais d’entrée limités
Ce dynamisme s’explique car la SCI répond aux attentes des épargnants tout en satisfaisant les contraintes des assureurs. Du côté des particuliers, les SCI ont été un réceptacle parfait pour investir avec un risque modéré tout en dégageant une performance significativement supérieure à celle du fonds en euros. Enfin, ces produits ont été pensés pour l’assurance-vie, ce qui les rend plus pratiques que les SCPI à l’usage. En effet, les loyers sont capitalisés dans le fonds, il n’est donc pas nécessaire de réinvestir régulièrement ses dividendes.
Autre point fort : leurs frais. d’entrée, limités à 2 %. « Au sein de l’assurance-vie, un investissement dans une SCPI dont la part est à 1000 euros ne vaut plus que 900 euros le lendemain de son acquisition à cause des droits de souscription, indique Philippe Lauzeral, directeur général de Stellium. Les SCI avec des frais d’entrée de l’ordre de 2 % sont bien plus adaptées. ⟫
Pour les assureurs, ces produits présentent l’avantage de comporter une poche de liquidités, ce qui doit leur permettre de faire face à des demandes de retrait de la part des épargnants. Les compagnies les ont donc privilégiées ces dernières années au détriment des SCPL. Les SCI sont toutefois moins régulées que ces dernières. En effet, il n’est pas nécessaire d’obtenir un visa de l’Autorité des marchés financiers pour créer une SCI, mais une autorisation de commercialisation. En conséquence : la qualité des produits est hétérogène et l’épargnant moins protégé ! Autre inconvénient: la difficulté de savoir précisément dans quoi l’on investit, du fait de la multiplication des strates au sein du portefeuille des SCI.
L’engouement pour ces unités de compte pourrait d’ailleurs se tasser. « Les SCI ont été une bonne alternative au fonds en euros malgré leur absence de garantie, car elles ont délivré des rendements très stables, décrypte Julien Vrignaud, associé du cabinet Euodia Finance. Mais si les taux des fonds en euros continuent d’augmenter, leur attrait sera plus limité. » Les produits les plus prudents seront les plus exposés. « Dans un contrat avec 1% de frais de gestion, toutes les SCI qui rapportent moins de 3,5%, avant frais, n’ont plus grand intérêt, souligne Philippe Gourdelier, président du cabinet Patrimea. Nous devrions observer des arbitrages vers d’autres unités de compte ou vers des SCI affichant des performances passées et attendues plus élevées. »
Le début d’une série ? Alors que les maisons individuelles poussent comme des champignons à la sortie de Saint-Père, l’habitat collectif était jusquelà peu présent dans le bourg. Depuis quelques années, la municipalité pérézienne souhaite revitaliser son cœur de bourg, en lien avec le Programme local de l’habitat de la communauté de communes Sud Estuaire.
D’autant que les besoins sont là pour les foyers aux ressources limitées. « Il y a très peu, voire pas du tout de location sur Saint-Père. La seule façon de répondre à la demande sociale, c’est de sortir du logement, entre 40 et 45 par an » , reconnaît Gildas Ricoul, premier adjoint en charge notamment de l’urbanisme.
Deux projets sont en stand-by sur la place de l’église et le site du presbytère (La Villa Perrine) en raison de recours devant le tribunal administratif. En attendant une issue favorable, un premier programme vient de sortir de terre, rue des Vannes, derrière la place du marché, sur le site vendu par les sœurs de Saint-Gildas.
La résidence Le Pelven a été symboliquement inaugurée mardi 4 avril. 22 logements, dont 19 sociaux et trois en accession, ont été construits par le promoteur immobilier Imodeus pour le compte du bailleur social Vilogia
C’est le fruit de plus de quatre années de réflexion puisque les discussions entre la communauté des sœurs de Saint-Gildas et les différents partenaires ont commencé en octobre 2018. Il aura fallu attendre l’aboutissement des tractations, puis l’épuisement d’un recours, pour que les travaux de terrassement débutent enfin en juin 2021. Dix-huit mois plus tard, les travaux ont pris fin et les locataires ont pu prendre possession de leur logement.
Jean-Pierre Audelin, maire de Saint-Père, a coupé le ruban avec Julien Biger, directeur Grand Ouest de Vilogia, Et Dominique Paumard, directeur général d’Imodeus.
Quid de l’ancienne école ? Reste à définir ce que va devenir, en face, l’ancienne école maternelle Sainte-Opportune, qui servit auparavant « d’asile » pour les jeunes enfants de paysans. Le projet initial prévoyait la création d’un collectif accueillant à la fois de jeunes travailleurs et des personnes âgées, ainsi que des espaces communs et un logement d’urgence. Faute d’être parvenu à un accord avec les sœurs, le projet a été revu. Imodeus a déposé un permis de construire pour quatre maisons de ville en accession libre en Vefa (sur plan). Pour l’instant, elles n’ont pas trouvé acheteurs. « On va peut-être retravailler le projet autour de la place du marché », précise Dominique Paumard, directeur général du groupe immobilier.
Saint-Père devrait continuer de s’étendre dans les prochains mois. Trois lotissements sont en cours de réalisation dans la Zac des Vannes et de la Garnière, au nord et à l’est de la commune. Pour le premier, la viabilisation de 33 lots est terminée et les travaux débuteront au printemps. Les deux autres, de respectivement 14 et 50 lots — dont une petite partie à caractère social — sont en cours de viabilisation.
À l’initiative du bailleur social Vilogia, constructeur de logements d’utilité publique, en concertation avec les services de la mairie, a eu lieu, mardi, l’inauguration de la résidence Le Pelven, avec vingt-cinq logements essentiellement sociaux. Cette résidence, située rue des Vannes, a été construite sur l’ancien site de l’école maternelle de Sainte-Opportune, tenue par la congrégation des sœurs de Saint-Gildas. Je crois savoir que c’est la première implantation de Vilogia dans notre commune, a précisé Jean-Pierre Audelin, le maire, aux nombreux invités présents, dont l’équipe municipale, les locataires de la résidence et promoteurs, Julien Biger, le directeur de Vilogia, et Dominique Paumard, le directeur d’Imodeus.
« Nous sommes dans une démarche dynamique qui a pour ambition de développer un programme local de l’habitat, avec notamment une production de logements locatifs sociaux, a-t-il ajouté. Saint-Père est au seuil des 5 000 habitants, nos besoins en hébergement sont très conséquents, d’autres opérations seront initiées dans notre territoire. »
DÉCRYPTAGE –Trouver de bons conseils avant d’investir dans un appartement neuf éligible au Pinel est relativement simple… Mais que faire de ce bien après 6, 9 ou 12 ans de défiscalisation et de location à prix plafonné ? Voici les options qui s’offrent à vous, selon les experts interrogés par Capital.
C’est naturel, les propriétaires sont à l’affût de tous les bons conseils leur permettant de réussir leur investissement en Pinel. Comment choisir le bon programme et le bon emplacement pour son logement neuf ? Comment anticiper les futures charges ? Quels pièges faut-il éviter ? Comment estimer la rentabilité réelle de son futur bien ? Comment choisir le(s) futur(s) locataire(s) ? Faut-il se laisser aveugler par l’avantage fiscal d’un tel mécanisme ? Quelles sont les contreparties à cet avantage ? Quels choix faire pour optimiser sa rentabilité ? Autant d’interrogations qu’un professionnel peut aisément vous aider à lever avant d’investir.
Une fois que le propriétaire a pleinement profité du mécanisme pour se constituer un patrimoine immobilier, un problème – bien souvent éludé à l’origine – se pose. Que doit-il faire de son logement au terme de ses multiples années de mise en location ? Pour tenter de le solutionner, nous avons sondé plusieurs spécialistes du sujet – les groupes Theseis, Netinvestissement et Stellium Immobilier. Et on se rend très vite compte que le consensus n’existe pas. Et pour cause, aux yeux de nos experts, le choix idéal dépendra largement de la situation et des objectifs personnels de chaque propriétaire, à l’instant T de prendre la décision.
“La décision se prend au fur et à mesure, en fonction de l’évolution de la vie de la personne. On peut difficilement planifier ceci dès l’achat du bien”, insiste ainsi Mylène Chartrou, la directrice générale de Stellium Immobilier. Ainsi, un propriétaire dont le souhait est de se constituer un complément de revenu pour sa retraite aura un comportement radicalement différent de celui dont la motivation numéro 1 est de défiscaliser ses revenus, ou de transformer son investissement Pinel en résidence secondaire… Pour tenter d’éclairer au mieux votre décision, voici un inventaire des options qui s’offrent à vous, et nos conseils à suivre avant de les valider.
Cas numéro 1 : le propriétaire garde le logement pour lui
Il s’agit du cas le plus “simple” car au bout du compte, il dépend à 100% du projet de vie personnel du propriétaire. Au bout de 6 ans, 9 ans ou 12 ans de mise en location continue du logement neuf à prix plafonné, son propriétaire peut tout à fait décider de récupérer le bien pour sa jouissance personnelle. Il aura alors le choix d’en faire sa résidence principale ou secondaire, sachant que ce choix implique au passage des conséquences fiscales non négligeables. Il faudra toutefois, pour ce faire, respecter les procédures permettant de donner congé à un locataire, décrites ici, qui dureront plusieurs mois.
Cas numéro 2 : le propriétaire renouvelle pour trois ans son engagement
Le deuxième choix offert aux investisseurs en Pinel, au bout de 6 ou de 9 ans, sera de renouveler leur engagement. Évidemment, en contrepartie de la carotte fiscale, ils devront accepter les contraintes qu’ils appliquent déjà : le plafonnement de leurs loyers et la réservation du logement à des ménages dont les ressources sont elles-mêmes plafonnées. Ce renouvellement, s’il s’opère, se matérialise à travers la déclaration de revenus annuelle. Au bout de 12 années de location, évidemment, il n’est plus possible d’activer cette option.
Mais attention : avant de valider ce choix, il semble utile de rappeler une notion importante quand on parle de défiscalisation immobilière. Le dispositif Pinel permet de réduire de son imposition l’équivalent de 12%, 18% ou 21% du prix d’achat du logement neuf selon qu’il est loué 6, 9 ou 12 ans. C’est d’ailleurs cet effet “boost” permettant d’effacer une partie de ses impôts qui peut achever de convaincre – même s’il ne doit pas jamais être l’unique critère – un investisseur locatif de poursuivre le dispositif Pinel.
Pour être clair, avec le Pinel, un propriétaire pourra soustraire chaque année de ses impôts l’équivalent de 2% du prix d’achat durant les 9 premières années de défiscalisation. Ainsi, si notre investisseur a acheté un appartement de 100.000 euros loué aux conditions du régime Pinel, il réduira le montant de ses impôts de 2.000 euros par an durant les années 1 à 9. En revanche, durant les années 10 à 12, il ne déduira plus que 1% du prix de son logement par an, soit seulement 1.000 euros dans notre exemple. Suffisant pour justifier de plafonner son loyer ? C’est la question que devra se poser le bailleur.
“L’optimum fiscal de l’investissement Pinel est de dix ans”, résume ainsi Karl Toussaint du Wast, expert en investissement immobilier pour le groupe Netinvestissement. Cela signifie que financièrement parlant, toutes choses étant égales par ailleurs, la réduction d’impôt sera maximale pendant les 9 premières années de votre investissement Pinel. Si vous considérez qu’au-delà, l’avantage fiscal ne devient plus assez incitatif pour justifier le plafonnement de vos loyers… alors ne vous lancez pas au-delà de cette durée. Envisagez plutôt de revendre le bien, ou d’augmenter vos rendements en transformant votre investissement Pinel en location traditionnelle.
Cas numéro 3 : le propriétaire revend le logement
S’il décide de se séparer de son logement au terme de l’engagement Pinel – peu importe s’il l’a loué pendant 6, 9 ou 12 ans de location -, le vendeur va alors probablement espérer empocher une plus-value. Or, celle-ci est loin d’être garantie : les logements neufs, en effet, coûtent le plus souvent 20 à 30% plus cher que des logements anciens à surface équivalente dans une même ville. Rien ne garantit donc que dans la commune où vous avez investi, les prix de l’ancien ont rattrapé ou dépassé le prix d’achat initial. Si vous vendez, vous risquez même carrément de perdre de l’argent sur votre investissement immobilier !
“Plus on revend rapidement, moins on a des chances de récupérer le prix initial”, prévient ainsi Renaud Cormier, le directeur général de Theseis. “Je déconseille donc de n’investir que sur 6 ou 9 ans : mieux vaut se projeter sur des durées plus longues, sauf à avoir une vraie raison patrimoniale de récupérer les fonds que vous avez investis”, estime-t-il. En clair, vendre son logement, pourquoi pas… à condition de savoir précisément comment utiliser au mieux cet argent.
Les propriétaires devront enfin être attentifs à un dernier paramètre : l’évolution des prix dans leur commune. “Vendre est une solution si l’on considère que les prix ont atteint leur pic”, rapporte ainsi son confrère Karl Toussaint du Wast. Bien entendu, il est extrêmement périlleux de se livrer à des pronostics d’évolution de prix sur le long terme.
Néanmoins, pour anticiper au mieux, les propriétaires peuvent se rattacher à quelques fondamentaux. La ville où se trouve le logement est-elle en croissance économique ? Comment évolue sa démographie ? Le manque de logements fait-il grimper les prix ? Le marché immobilier est-il influencé par la proximité de métropoles voisines plus chères, qui tireraient à la hausse les prix locaux (ou inversement) ? En fonction de ces paramètres, les hausses de prix sur le long terme auront plus ou moins de chances de se produire. Sachez par exemple que d’ici fin 2023, on peut déjà considérer comme probable un retournement du marché dans de nombreuses grandes villes.
Cas numéro 4 : le bien est mis en location sur le marché traditionnel
Dernier cas de figure : celui où, au terme du dispositif, le propriétaire choisit de transformer son investissement Pinel en investissement locatif traditionnel. “C’est le choix effectué par la majorité de nos clients, qui ont souvent l’objectif d’obtenir un complément de revenu pour leur retraite”, partage Mylène Chartrou, la directrice générale de Stellium Immobilier. Le principal intérêt de cette décision ? Quand ils changeront de locataires, les propriétaires pourront réévaluer leurs loyers : fini le respect des plafonds du Pinel en cas de signature d’un nouveau bail ! Plus le décalage entre le loyer plafonné du Pinel et le loyer réel de marché sera élevé, plus l’investisseur pourra sortir gagnant de changement de statut. Si le plan du bailleur est de se constituer une rente bienvenue en préparation de sa retraite, alors cette option est certainement privilégiée.
Bon à savoir : la fixation du nouveau loyer est totalement libre, sauf à se trouver dans une zone tendue qui se caractérise par une demande de logement très supérieure à l’offre. Dans ce cas, la hausse de loyer “ne peut dépasser la moitié de la différence entre le loyer actuel et le loyer de référence”, explique ainsi Renaud Cormier de Theseis. En clair, si votre ancien loyer Pinel est de 500 euros, et le loyer de référence de la commune de 600 euros pour votre logement, vous ne pourrez pas fixer votre nouveau loyer à plus de 550 euros. Par ailleurs, si votre commune a mis en place un encadrement des loyers, vous devrez évidemment respecter les réglementations locales.
Comment fixer le montant du loyer
Reste à savoir : vaut-il mieux pour le bailleur louer le logement en meublé, ou en non-meublé ? “L’emplacement va déterminer le choix du client”, synthétise Karl Toussaint du Wast. En effet, la location meublée permet souvent de doper sa rentabilité locative, car le bailleur peut justifier des loyers plus élevés. Mais ce n’est pas une vérité absolue : d’une part, dans certaines communes, les différences de loyers moyens entre locations nue et meublée sont même quasi-nulles. Meubler son logement n’apparaît alors pas comme une merveilleuse idée. D’autre part, soyez attentif à la typologie de votre commune : si le logement est idéalement situé au centre-ville ou proche des universités, il sera probablement plus simple de trouver une population étudiante friande de location meublée. A contrario, un trois-pièces très éloigné, situé en périphérie du centre-ville urbain, sera probablement plus difficile à louer meublé s’il ne correspond pas aux critères des habitants. “Pour faire le bon choix, il faut regarder l’état du marché locatif où se trouve votre bien. Le marché dictera votre règle”, conclut Mylène Chartrou
Montpellier connaît la troisième plus forte croissance des grandes villes hexagonales. Dans un tel contexte, l’immobilier a non plus un seul défi, mais de nombreux enjeux à affronter. Portait d’une cité occitane avec le vent en poupe.
Publié le 1er février 2023
ParArthur de Boutiny
Huit mille personnes. C’est la taille d’une petite ville. C’est presque le nombre d’habitants que perd Paris chaque année depuis la crise sanitaire. Mais c’est aussi et surtout la somme de nouveaux résidents annuels de la métropole de Montpellier, dont 4 000 pour la ville-centre elle-même. Et ce, depuis dix ans, rappelle l’Insee. Bien sûr, il faut mentionner une immense population étudiante, de l’ordre de 21%, uniquement égalée en Europe par Bologne : l’université montpelliéraine est l’une des plus vieilles au monde et a vu passer entre ses murs Rabelais, Valéry et Grothendieck. Or, dans une ère post-Covid les Français sont avides de meilleures conditions de vie pour leur logement comme leur travail, la cité occitane a de nombreux atouts à faire valoir.
« Notre profondeur de marché a largement dépassé les 100 000 m2 devrait les 120 000m2 transactés sur la métropole cette année, et ce, malgré la crise ! »
Christèle Marnas, Toumy Meyer
« Sur le plan géographique, Montpellier niché entre les Cévennes, le Pic Saint-Loup et la Méditerranée, bénéficie d’un ensoleillement optimal tandis que l’environnement est resté relativement préservé. Sur le plan des transports outre son aéroport, la gare met la ville à moins de trois heures et demie de la capitale ; la métropole, dans son ensemble, est irriguée de villes moyennes avec des cadres de vie excellents tout le long de l’A9 et de l’axe Nîmes-Sète. Et enfin son écosystème de création d’entreprises est parti dans la technologie et la santé » énumère Laurent Villaret, dirigeant associé du Groupe GGL, promoteur local mais aussi président de la Fédération des promoteurs immobiliers Occitanie Méditerranée.
Une multiplication de grands projets
Le développement économique était la suite logique pour une métropole qui a vu sa population grandir avec sa réputation, depuis l’arrivée d’IBM en 1965 et l’impulsion de son maire bâtisseur, Georges Frêche (maire de 1977 à 2004, puis président de la Région Languedoc-Roussillon de 2004 à 2010). L’emblématique édile a lui-même décerné à Montpellier le surnom de « ville surdouée« , aussitôt repris. « En sortant de l’aéroport, il de lever les yeux pour compter une bonne quinzaine de grues en activité« , résume Christèle Marnas, directrice régionale Languedoc-Roussillon chez le conseil Tourny Meyer, partenaire de JLL sur l’Occitanie. « Montpellier, ce n’est pas pour ceux qui cherchent la sérénité et le calme, mais un mouvement scintillant.»
Comme sous l’ère Frêche, les grands projets se multiplient aujourd’hui MedVallée, voulu comme un pôle d’excellence en santé globale, alliant entreprises , école, université et laboratoires le nouveau campus de la fac de médecine, avenue du Doyen Gaston-Giraud ouvert en 2017 et s’étendant sur 11 400 m2 la ZAC Cambacérès, d’une surface de 30 ha au sud, qui accueillera une nouvelle gare, la Montpellier Business School, des bureaux, des logements et des services urbains ; de nombreux écoquartiers intra-muros, qu’il s’agisse de Port Marianne, des Grisettes ou d’Ovalie. Le tout avec des signatures architecturales de renom, qui ont toujours fait la réputation de la cité occitane Jean Nouvel, Jacques Ferrier, Odile Decq , Zaha Hadid, Sou Fujimoto . . .
Les prix du neuf en hausse de 8.5% en un an
Cependant, une telle fièvre de construction n’est pas sans défis. Ne serait-ce que sur le plan environnemental : « Nous sommes sur un territoire fragile, qui bénéficie d’un littoral et d’espaces naturels mais qui va de pair avec des enjeux de feu et de gestion hydraulique », qu’il s’agisse de la proximité de la mer ou des épisodes cévenols, rappelle Laurent Villaret. Si de telles problématiques se retrouvent dans toute grande ville française qui se respecte, le principal moteur de la croissance montpelliéraine, à savoir la démographie galopante, fait que l’offre et le foncier du mal à suivre. Mylène Chartrou, directrice générale de l’investisseur Stellium Immobilier, cite les chiffres de la FPI et de pour résumer la situation : » Entre le 3′ trimestre 2021 et le 3′ trimestre 2022, les prix du neuf à Montpellier ont augmenté de 8,5 %% et ceux dans l’ancien de 7,8%. Non seulement de nombreux logements vont sortir du marché locatif en raison de leur mauvaise note énergétique, mais tout logement mis sur le marché à Montpellier trouve très vite preneur, en fonction d’un de glissement entre locataires quitte à s’éloigner du centre-ville, ces derniers iront vers le neuf, plus vertueux énergétiquement, mais aussi plus agréable au quotidien. » Laurent Villaret partage le même constat : « Les prix de sortie ont pris systématiquement 1000 Euro du mètre carré sans discontinuer depuis 2013 Il faut absolument des prix cohérents par rapport au marché, qui ne prennent pas 3 à 4% chaque année et faire en sorte que Montpellier ne soit pas délaissé en raison de ses prix. Nous devons rester une métropole choisie par ses investisseurs. »
Face à la nécessité de loger les nouveaux arrivants, le tertiaire peut ainsi faire figure de cinquième roue du carrosse. « La demande explose littéralement à Montpellier, indique Christèle Marnas. « Notre profondeur de marché a largement dépassé les 100 000 m2 et devrait atteindre les 120 000 m2 sur la métropole cette année, et ce malgré la crise ! Notre stock, en comparaison, est au niveau le plus bas jamais enregistré avec 80 000 m2 de bureaux et 30 000 m2 de locaux d’activités. Nous sommes ainsi en manque total d’entrepôts pour les transporteurs alors que continue d’augmenter. Il sera nécessaire d’innover pour les locaux d’activités, un type de produits nécessitant plus surface au sol, en proposant par exemple des produits sur plusieurs étages, mais ailleurs sur le territoire de la métropole. »
Une collectivité dynamique
Pour mener ce défi urbanistique, Montpellier peut miser sur sa société d’aménagement, la mais surtout sur la volonté de son maire élu depuis 2020, Michaël Delafosse, également président de Montpellier Méditerranée Métropole. Christèle Marnas salue cet élan bâtisseur comme la principale incarnation du dynamisme de la métropole : « Les planètes sont déjà bien alignées, avec un maire-président de la Métropole cultivant de très bonnes relations avec le département, la Région et écouté dans plusieurs ministères. En tant qu’acteurs de l’immobilier, nous sommes davantage consultés sur les programmes et les fonciers, avec une véritable interaction qui évite de réparer les erreurs du passé, qui faisaient qu’un bon programme était construit au mauvais endroit… et inversement. Cet état d’avancement des projets est un véritable facteur hors des querelles stériles qui ont pu exister dans le passé chaque appel à projets, tout l’écosystème s’active et le tertiaire n’est pas laissé en arrière, avec des ensembles complexes et mixtes dans les nouvelles ZAC, comprenant dalles commerciales, résidences libres étudiantes ou locatives sociales et bureaux. » Laurent Villaret n’est pas en reste : « L’un de nos défis dans notre métier, de surcroît en temps de crise, est de parvenir à innover. Or, la politique de territoires de projets engagée par la mairie permet d’urbaniser de façon apaisée en secteur sous forme de en arrêtant d’urbaniser à la parcelle de façon hétérogène, ce qui était une source de recours et d’annulation de projets.«
En février 2022, face à une demande toujours forte et un volume de livraisons qui était tombé de 4 500 à 2 000 logements par an, Michaël Delafosse s’est ainsi fait le héraut d’un véritable choc de lançant un programme de 8 000 logements supplémentaires d’ici à 2024. « Nous sommes l’une des rares métropoles françaises à avoir obtenu la possibilité d’alimenter le marché », souligne Laurent Villaret.
Le flex office, futur acteur majeur
Les acteurs de l’immobilier, avec ces bons signaux de la part de la municipalité, peuvent ainsi être optimistes pour Montpellier. Ils sont confiants dans la capacité de la métropole pour attirer plus de cadres et répondre à la demande sans péril, même si de telles difficultés sont, de l’aveu de tous, monnaie courante dans le métier. L’appétit des investisseurs ne sera pas en reste puisque, comme le relève Mylène Chartrou, Montpellier demeure en zone A Pinel, alors que des villes comme Toulouse sont en B1.
« Nous sommes l’une des rares métropoles françaises à avoir obtenu la possibilité d’alimenter le marché »
Laurent Villaret, Groupe GGL
De même, la demande placée a de beaux jours devant elle puisque Christèle Marnas, elle, signale que les plus gros demandeurs sont, derrière l’enseignement supérieur, les opérateurs de flex office telles qu’IWG, Newton Offices, Bureaux & Co, pour des transactions de l’ordre de 4 000 à 5 000 m2. « L’heure actuelle, l’enseigne flex office et en immeubles serviciels représente à peine 2% de la masse bureaux à Montpellier. Nous tablons sur une montée à 15-2094. » Montpellier, dont le centre-ville est dessiné en forme d’écusson, est ainsi bien protégé face à l’avenir, ville dont les murs savent déjà si bien marier passé, présent et futur. Signe d’une vie florissante, la cité occitane est d’ores et déjà candidate pour devenir capitale européenne de la culture en 2028.
Le démembrement de propriété est un outil efficace pour transmettre son patrimoine. Cela fonctionne aussi lorsqu’il s’agit de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). L’opération consiste à scinder la propriété des parts en deux. D’un côté, l’usufruitier perçoit les revenus (loyers, dividendes…) quand, de l’autre côté, le nu-propriétaire conserve l’actif mais sans pouvoir cependant en toucher les fruits. Le démembrement peut être temporaire, sur dix ou quinze ans, par exemple, ou viager. Il cesse alors au décès de l’usufruitier. À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de l’actif, sans droits à payer.
La donation viagère de la nue propriété de parts de SCPI peut prendre différentes formes. « Le donateur achète les parts de SCPI et donne ensuite la nue-propriété à ses héritiers, c’est ce qu’il y a de plus simple », explique Angélique Gauguin, responsable Ingénierie patrimoniale chez Stellium Placement. Il est aussi possible que, simultanément, le donateur acquiert la nue propriété des parts et le donataire, l’usufruit. Dans ce cas, l’opération aura préalablement fait l’objet d’une donation de numéraire. » Cette experte conseille d’ailleurs de systématiquement recourir à un notaire. « Cela permet de formaliser une donation-partage et, ainsi, de figer la valeur de la donation mais aussi d’inclure des dispositions protectrices pour le conjoint, comme une clause de réversion. »
« Le donateur achète les parts de SCPI et donne ensuite la nue-propriété à ses héritiers, c’est ce qu’il y a de plus simple » ANGÉLIQUE GAUGUIN, RESPONSABLE INGÉNIERIE PATRIMONIALE CHEZ STELLIUM PLACEMENT
L’intérêt de passer par une société civile immobilière
Une dernière piste consiste à loger ses parts de SCPI dans une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) et de transmettre la nue-propriété des parts de la société. Ce montage permet aux donateurs, grâce à des statuts rédigés en ce sens, de garder la main sur leurs parts de SCPI (ils peuvent les vendre s’ils le souhaitent) mais pas seulement. « Le montage est particulièrement judicieux avec les SCPI internationales qui ne sont pas imposées en France, souligne Philippe Gourdelier, cofondateur de Patrimea, société de conseil en gestion de patrimoine. Mais attention à ne pas monter une usine à gaz. La SCI à l’IS impose le recours à un expert-comptable qui coûte autour de 1 000 euros par an. Il faut que le montant investi soit conséquent pour absorber cette dépense.»
Le principal avantage du démembrement viager de parts de SCPI(ou de SCI) est fiscal. En effet, cette solution permet d’optimiser, quasiment à l’euro près, l’abattement sur les donations. Ce dernier est fixé à 100 000 euros par enfant et par parent, renouvelable tous les quinze ans. Un seuil porté à 31 865 euros entre grands-parents et petits-enfants. « Dans le cadre d’une cosouscription de parts démembrées, il est possible de cumuler d’autres abattements comme celui de 31 865 euros au titre des dons manuels prévu par l’article 750 G du code général des impôts et renouvelable tous les quinze ans», explique Angélique Gauguin. Attention, cet avantage est soumis à un certain nombre de contraintes. Ainsi, le donateur doit avoir moins de 80 ans et le donataire plus de 18ans. Celui-ci doit être un enfant, petit enfant ou arrière petit enfant du donateur, ou encore, si ce dernier n’a pas de descendant, un neveu ou une nièce.
Présenté par certains de ses promoteurs comme le nouveau couteau suisse de l’épargne financière, le plan d’épargne retraite (PER) s’impose de plus en plus comme un outil patrimonial de long terme dont les ressorts gagnent à être identifiés pour une utilisation optimale.
Même s’il fait encore figure de poids plume face au Livret A ou à l’assurance-vie, le plan épargne retraite (PER) comptait fin janvier, dans sa version assurantielle, 3,9 millions de souscripteurs pour plus de 50 milliards d’euros d’encours sous gestion. Lancé en 2019, le PER creuse sans conteste sa place dans la panoplie d’épargne des Français. Cette percée tient en large part à l’absorption d’anciens contrats d’épargne retraite (PERP, Madelin, Préfon, Perco, etc.) désormais fermés à la commercialisation.
Mais le nouveau plan d’épargne retraite convainc également par ses propres atouts, ceux « d’un produit multifonctions adapté à différentes stratégies patrimoniales », résume Philippe Lauzeral, directeur général de Finzzle groupe (Stellium, Imodeus…). Quatre pistes sont notamment à explorer pour en optimiser l’usage au long cours.
1. Bien ajuster sa déduction fiscale
Dénouable, sauf dérogations (accidents de la vie, achat de sa résidence principale), au seul moment de la retraite sous forme d’un capital ou d’une rente (soumis à l’impôt dans les deux cas), cette épargne bénéficie, en contrepartie de son caractère « tunnel », d’un appréciable cadeau fiscal : chaque année les adhérents peuvent déduire leurs cotisations de leur revenu imposable, dans la limite de 10 % de leurs revenus professionnels (nets de frais) de l’année précédente eux-mêmes capés à un certain niveau calé sur le Pass (plafond annuel de la Sécurité sociale*).
En clair, pour les versements 2023, la déduction maximale est de 32.908 euros (avec un plancher de 4.114 euros pour les faibles revenus) et elle peut grimer jusqu’à 81.385 euros pour les travailleurs non salariés, qui ont un régime de déduction spécifique. Les cotisants ont également la possibilité de profiter des plafonds de déductibilité non consommés des trois années précédentes et de mutualiser ce bonus avec celui de leur conjoint.
Quelques réflexes s’imposent pour aiguiser ce levier qui échappe au plafonnement des niches fiscales et sera d’autant plus efficace en matière de capitalisation finale que l’économie d’impôt réalisée sera réinjectée dans le PER.
Tout d’abord, comme le rappelle Emmanuel Bouriez, directeur général de Predictis : « Il est utile de faire le point chaque fin d’année pour ajuster au plus près sa cotisation annuelle en fonction non seulement de l’évolution de ses revenus, mais également des autres dispositifs retraite, notamment collectifs (abondement sur un plan d’épargne salariale, alimentation d’un contrat retraite d’entreprise obligatoire) dont on peut profiter en parallèle et qui sont également déductibles. »
Par ailleurs, « compte tenu du caractère progressif du barème de l’impôt, il n’est pas nécessaire de cotiser au plafond pour optimiser son gain fiscal », observe Gaultier Lauriau, directeur des solutions patrimoniales chez Abeille Assurances. « Un contribuable marié, avec deux enfants à charge, qui paye un peu plus de 5.200 euros d’impôt pour un revenu net imposable de 72.000 euros profitera, avec un versement maximum de 7.200 euros sur son PER, d’une économie d’impôt de l’ordre de 1.859 euros. En versant 1.600 euros de moins, soit 5.600 euros, elle serait de 1.680 euros, soitproportionnellement plus rentable », illustre-t-il
Enfin, à la sortie, le capital cumulé sur le PER étant imposé comme un revenu (plus-values taxées au prélèvement forfaitaire unique, PFU, de 30 %), les professionnels s’accordent à penser que le taux marginal d’imposition du retraité doit fondre au moins d’une tranche (idéalement de deux) pour que l’épargnant soit globalement gagnant sur le plan fiscal.
2. Maximiser le potentiel financier
La gestion par horizon, déclinée en différents profils de risque (prudent, équilibré, dynamique) et sécurisée par l’assureur au fur et à mesure que le souscripteur approche de la retraite, s’impose par défaut. Ouverts sur des gammes plus ou moins étoffées de supports en euros et en unités de compte (UC), les PER peuvent toutefois être arbitrés librement ou faire l’objet d’une gestion mandatée, généraliste ou axée sur une thématique spécifique (investissement responsable, santé, immobilier, capital-investissement…).
« La profondeur de l’offre est un caractère différenciant essentiel pour ce plan de long terme qui, alimenté par des versements réguliers, permet de lisser ses points d’entrée sur les marchés financiers et donc d’optimiser la performance dans le temps », souligne Jérôme Devaud, directeur général délégué du groupe Inter Invest, l’un des rares acteurs du marché à proposer un PER individuel non pas assurantiel mais bancaire (sous forme de compte titres).
L’argument vaut en priorité pour les jeunes souscripteurs, mais concerne aussi les quinquagénaires, dont l’horizon de placement peut atteindre, voire dépasser, dix ans. Rien n’empêche, en effet, de conserver son PER après la retraite sachant que « la déduction des cotisations reste possible jusqu’à 73 ans pour un homme et 76 ans pour une femme, dans limite de 10 % du Pass* de l’année n-1 », précise Gaultier Lauriau. Par ailleurs si l’on dénoue progressivement son plan (retraits fractionnés), l’épargne restée en compte continuera de fructifier.
3. Jouer la carte familiale
On l’oublie parfois, mais un mineur peut dès sa naissance avoir son propre PER, avec un plafond de déductibilité dédié (10 % du Pass* de l’année n-1, soit 4.114 euros en 2023) cumulable avec celui de ses parents. « Si l’enfant a quatre ans au moment de la souscription, on rattrapera même les trois années précédentes », glisse Gaultier Lauriau, qui salue dans cette disposition « la possibilité de constituer pour l’enfant une épargne immobilisée jusqu’à sa majorité, date à partir de laquelle elle sera déblocable partiellement ou totalement pour financer l’achat de son premier logement, sans oublier toutefois que le capital retiré sera imposé comme un revenu et les intérêts générés soumis au PFU. ».
Autre option, « des grands-parents soucieux de donner un coup de pouce à leur petit-enfant pourront alimenter son PER dans une limite pécuniaire correspondant à un présent d’usage en spécifiant, le cas échéant, à l’assureur qui gère le plan qu’il s’agit d’un versement non déductible, ce qui est toujours possible. Cela permettra au jeune de disposer le jour venu d’un apport défiscalisé (seuls les intérêts seront taxés au PFU) pour financer l’acquisition de sa résidence principale ».
4. Renforcer sa prévoyance
Susceptible d’être débloqué sans pénalité fiscale (sauf prélèvements sociaux) dans certains cas précis – invalidité (du titulaire, de son conjoint, partenaire de pacs ou de l’un de ses enfants), décès du conjoint (ou partenaire de pacs), surendettement, cessation d’activité non salariée à la suite d’une liquidation judiciaire et expiration des droits à l’allocation chômage – le PER est « un véritable outil de protection », juge Philippe Lauzeral.
Dans le cadre du projet de réforme des retraites l’idée d’un retrait en cas de chômage à 60 ans a d’ailleurs fait son chemin sous forme d’amendement (non validé au moment où nous rédigeons ces lignes). Certaines offres contiennent des options complémentaires (garantie plancher, dépendance, table de mortalité, prise en charge des cotisations en cas d’incapacité temporaire de travail…) dont il convient néanmoins de bien soupeser le surcoût, de l’ordre de « 3 % ou 4 % des versements », indique Emmanuel Bouriez.
Enfin, si le titulaire du plan décède prématurément, ses bénéficiaires désignés profiteront (sauf s’il s’agit d’un PER compte titres) du régime fiscal de l’assurance-vie (abattement commun de 152.500 euros) sous réserve que le disparu ait moins de 70 ans (au-delà, l’abattement est réduit à 30.500 euros et la taxation classique des sommes capitalisées s’applique, intérêts compris). A noter : le conjoint survivant sera dans tous les cas exonéré de droits de succession.
Frais, n’oubliez pas l’addition !
Tous les promoteurs de PER sont dans l’obligation de publier sur leur site Internet un récapitulatif des différents coûts – contractuels et propres aux supports de gestion – de leurs offres. Aussi indispensables soient-elles, ces fiches normées rendent compte de frais moyens par grandes classes d’actifs (actions, obligations, diversifiées…) qui ne permettent pas d’identifier le coût réel des gestions pilotées ni celui de chaque unité de compte.
Il faut « se plonger dans les documents d’informations clés remis avant signature afin, notamment, de repérer le poids des éventuelles rétrocessions de commission, et quand c’est possible privilégier des ETF peu chargés ou des fonds ‘clean share’, sans rétrocessions », conseille Jérôme Devaud, directeur général délégué du groupe Inter Invest.
